Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung bleibt das Mietverhältnis bestehen. Das bedeutet, ein Käufer, der die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, übernimmt automatisch den bestehenden Mietvertrag und damit den Mieter des vorherigen Eigentümers. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Eine Kündigung aufgrund des Immobilienverkaufs ist dementsprechend nicht möglich.

Mieter haben Kündigungsschutz

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lässt sich häufig nicht zu den selben Konditionen verkaufen wie eine freie Immobilie. Der Grund: Viele Mieter weigern sich am Ende der Kündigungsfrist, die Eigentumswohnung zu räumen und kämpfen vor Gericht für ihre Rechte. Vor einem Gerichtsverfahren mit ungewissem Ausgang schrecken viele Privatkäufer zurück. Schließlich kostet das Räumungsverfahren nicht nur Zeit, Geld und Nerven, es verzögert auch den Einzugstermin auf unbestimmte Zeit.

Eine Kündigung ist nur mit berechtigtem Interesse möglich

Ohne Weiteres kann der neue Eigentümer den Mietern nicht kündigen, denn der Mieter wird zum unmittelbaren Fremdbesitzer der Mietwohnung. Eine rechtmäßige Kündigung ist nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters möglich. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht bei Vertragspflichtverletzungen des Mieters (z.B. die Wohnung wird nicht in einem angemessenen Zustand gehalten), bei der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wobei der Eigentümer erhebliche Nachteile erleiden würde (auch Verwertungskündigung genannt), oder bei Eigenbedarf. Der neue Eigentümer muss in diesem Fall nachweisen und ausreichend begründen, dass er die Immobilie für den eigenen Bedarf gekauft hat. Erst dann kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und verpflichtet die Mieter dazu, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist auszuziehen.

Die teure Alternative: Ein Mietaufhebungsvertrag

Ohne ausreichende Begründung kann das Mietverhältnis nicht einseitig vom neuen Eigentümer aufgehoben werden. Er kann den Mietern jedoch einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen und eine attraktive Abfindung anbieten. In diesem Auflösungsvertrag wird unabhängig von der üblichen Gesetzgebung eine Räumungsfrist für die Mietwohnung vereinbart. So wird das Mietverhältnis in beiderseitigem Einvernehmen beendet.

Besichtigungsrecht des Vermieters - Erlaubnis des Mieters notwendig?

Wenn Sie vorhaben Ihre Mietwohnung zu verkaufen, steht Ihnen ein Besichtigungsrecht an der Wohnung zu. Der Mieter muss in diesem Fall dem Vermieter die Besichtigung der Mietsache mit Kaufinteressenten ermöglichen. Die Besichtigungstermine müssen rechtzeitig vorab zwischen Mieter und Vermieter abgesprochen werden und dürfen nur zu den üblichen Zeiten vormittags oder nachmittags stattfinden. In der Ankündigung muss der Vermieter zudem den Besichtigungszweck nennen, so dass der zeitliche und räumliche Aufwand für den Mieter erkennbar ist. Auch wenn dem Eigentümer grundsätzlich ein Besichtigungsrecht beim bevorstehenden Verkauf der Mietwohnung zusteht, muss der Mieter nicht beliebig viele Termine dulden. Nach gängiger Rechtssprechung sind Besichtigungen einmal die Woche zumutbar. Während des Besichtigungstermins sollte zudem darauf geachtet werden, dass die Privatsphäre des Mieters respektiert wird.

Wichtige Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind:

• der Vermieter oder ein Angehöriger wollen die Wohnung selbst bewohnen

• die Kündigung muss ordentlich begründet sein und kann ggf. vom Mieter nachgeprüft werden

• die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden

• die Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform

• Eigenbedarf ist nur für bestimmte Personengruppen rechtens

Wann gilt die Nutzung einer Wohnung als „Eigenbedarf“? Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, wenn er die gesamte Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte. Er hat auch das Recht, dem Mieter zu kündigen, um Personen aus seinem engeren Umfeld, beispielsweise Familienangehörigen, den Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der neue Eigentümer muss zudem einen triftigen Kündigungsgrund belegen können.

Berechtigte Personengruppen für eine Kündigung sind:

• Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel

• Geschwister

• getrennt lebender Ehepartner ohne Scheidungsantrag

• Eingetragener Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsantrag

• Neffen und Nichten

• Schwiegerkinder und Schwiegereltern (sofern die Ehe noch besteht)

• Cousin und Cousine

• Großneffe und Großnichte

• Stiefeltern, -enkel & -kinder

• Schwager und Schwägerin

• Onkel und Tante

• Haushaltsangehörige wie Haushaltshilfen oder Pflegekräfte

Der Käufer muss die Kündigungsfrist einhalten

Wenn die Mieter die Kündigung akzeptieren, muss der neue Eigentümer der Wohnung noch zwischen drei und neun Monate warten, bis er seine eigenen vier Wände selbst beziehen kann. So lange dauert die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist. Wie viel Zeit bis zum Einzugstermin genau verstreicht, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, das der vorherige Eigentümer mit den Mietern pflegte.

Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Immobilie bereits rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Nur ein beurkundeter Kaufvertrag und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung reichen in diesem Fall nicht aus. Der Eigentümerwechsel muss notariell beglaubigt und im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein.

Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bei umgewandeltem Wohnraum schreckt viele Käufer ab

Bei sogenanntem umgewandeltem Wohnraum, also bei Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden, gibt es eine Kündigungssperrfrist. Durch diese Sperrfrist wird der Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens 3 Jahren ausgeweitet, wobei die individuelle Sperrfrist je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen kann (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nach Ablauf der Frist gilt der normale Kündigungsschutz. Mehr Informationen zu den Kündigungssperrfristen in den Bundesländern erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Immobilien gelten als “sicherer Hafen” für Geldanlagen

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss mit einer geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt rechnen, als beim Verkauf einer leerstehenden Wohnung. Entsprechend niedriger mussten Eigentümer den Verkaufspreis bisher ansetzen. Doch dieser Trend ist rückläufig. Beim aktuell niedrigen Zinsniveau möchten immer weniger Menschen ihr Vermögen auf der Bank horten. Verlockender ist die Investition in sichere Sachwerte mit hoher Renditeerwartung, wie in Immobilien.

Dank des stabilen Immobilienmarktes ist die Investition in Wohnungen oder Häuser eine der sichersten Geldanlagen. Dadurch steigt die Nachfrage – und die bestimmt den Verkaufspreis. Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen deshalb insbesondere dann nicht mehr mit finanziellen Einbußen rechnen, wenn ihre Immobilie in einem begehrten Ballungsgebiet wie Hamburg, München, Düsseldorf oder Berlin liegt.

Vermietete Wohnungen sind interessant für Kapitalanleger

Bei Kapitalanlegern handelt es sich häufig um Immobiliengesellschaften oder Investoren. Sie beabsichtigen nicht, die Wohnung selbst zu nutzen, sondern wollen durch die Wertsteigerung des Objektes über die Jahre eine möglichst hohe Rendite erzielen und so ihr Vermögen vermehren. Manche Kapitalanleger interessieren sich für unvermietete Wohnungen, da sie bei einer Neuvermietung einen höheren Mietpreis festlegen oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen vornehmen können. In diesem Fall ist eine vermietete Wohnung ein Hindernis. In der Regel interessieren sich Kapitalanleger aber dennoch für vermietete Wohnungen, da für sie so die Suche nach einem Mieter entfällt.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren

Anders als Käufer, die die Wohnung selbst beziehen wollen, stehen bei Kapitalanlegern weniger emotionale Gründe wie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer, moderne Badezimmer oder ein hübsch bepflanzter Garten im Vordergrund: Für sie zählt ausschließlich der Wertzuwachs der Immobilie. Entsprechend rational verläuft der Verkaufsprozess: Anleger lassen sich im Vorfeld detailliert über den aktuellen Wert und die berechenbare Wertsteigerung in der Zukunft aufklären. In die Berechnung der Rendite fließen unter anderem folgende Posten ein:

• Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis

• anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

• Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel

Setzen Sie spezialisierte Makler ein

Eigentümer, die sich mit der Kalkulation von Renditen nicht auskennen, geraten hier schnell ins Schleudern. Sie laufen Gefahr, von cleveren Investoren auf eine Verkaufssumme heruntergehandelt zu werden, die unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Deswegen lohnt es sich, mit der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger einen Makler zu betrauen, der sich mit Immobilien wie Wohnungen als Kapitalanlage auskennt. Er ermittelt im Vorfeld den aktuellen Verkehrswert Ihrer Wohnung und steht dem Kaufinteressenten als souveräner Gesprächs- und Verhandlungspartner zur Verfügung.

Wer eine nicht selbstgenutzte Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer. Bei einer vermieteten Wohnung reduzieren die Abschreibungen von jährlich 2 bis 2,5 Prozent die Anschaffungskosten und damit die Höhe der Steuer. Wer den Mietern wegen Eigenbedarf kündigt und die Wohnung in den 2 Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, der zahlt ebenfalls keine Steuer beim Verkauf der Wohnung.

Neben Ausstattung, Lage und Größe einer Immobilie, bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage den Marktwert. Je stärker die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher steigen die Verkaufspreise. Lokale Immobilienmakler kennen die Entwicklung der Immobilienpreise in der Region und schätzen den aktuellen Verkaufswert der Immobilie genau ein. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Wahl eines geeigneten Immobilienmaklers jedoch jemanden an die Seite holen, der Profi im Bereich der Renditekalkulation ist. Er kann im Gespräch mit Investoren die Renditeerwartung des Verkaufsobjektes datenbasiert darlegen und kapitalertragsrelevante Fragen stichhaltig beantworten. So kann der ideale Preis für Ihre Mietwohnung bestimmt werden.

Speziell bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen gilt es ein paar Dinge zu beachten:

• Da vermietete Wohnungen einen Sonderfall auf dem Immobilienmarkt darstellen, werden sie in Online-Portalen nicht immer bei den freien Wohnobjekten angezeigt, sondern auch unter der Rubrik „Anlageobjekte“.

• Kapitalanleger als Käufer interessieren sich mehr für Zahlen als für das Wohnambiente. Diese müssen gründlich vorbereitet und souverän präsentiert werden. In einigen Fällen fordert der Interessent nicht einmal eine Begehung des Kaufobjektes.

• Viele Kapitalanleger haben Erfahrung im Kaufen von Immobilien und sind harte Verhandlungspartner. Ein Makler kennt die Taktiken bei Preisverhandlungen und stellt so einen ebenbürtigen Verhandlungspartner dar.

Wenn Sie vorhaben eine Mietwohnung zu verkaufen, sollten Sie neben den generellen Unterlagen beim Verkauf einer Immobilie (wie Grundriss, Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis) zusätzlich noch die folgenden Dokumente bereit halten:

• Mietvertrag inkl. Mieterhöhungen

• Vertrag mit der Hausverwaltung/dem Hausverwalter

• Betriebskostenabrechnung

• Sanierungsnachweise

• Teilungserklärung

• die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung

• Übersicht über die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung

• Wohnflächenberechnung

• Versicherungsnachweise

• Aktueller Wirtschaftsplan/letzte Abrechnung des Hausgelds

Mit unserer Checkliste für den Wohnungsverkauf vergessen Sie keine wichtigen Unterlagen. Laden Sie sich hier direkt die Checkliste kostenlos als PDF-Dokument herunter:

Hinweis zum Kaufvertrag:

Beim Erstellen des Kaufvertrags sollten Sie darauf achten, dass alle wichtigen Punkte in Bezug auf das Mietverhältnis abgedeckt sind. Dazu gehören: die Regelungen zur Rückzahlung der Kaution, Angaben zu den Mietzahlungen, eventuelle Mietschulden, offene Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnungen sowie mögliche Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft. Je mehr nützliche Informationen Sie dem Verkäufer über das Mietshaus geben können, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass spätere Streitigkeiten mit den Mietern entstehen.