Zinsbindung: Was sie bedeutet und welche Dauer sie haben sollte

Um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, müssen Käufer beziehungsweise Bauherren in den meisten Fällen einen Kredit aufnehmen, auf den Darlehenszinsen anfallen. Diese können an eine Zinsbindung gekoppelt sein, also eine Vereinbarung darüber, für welchen Zeitraum ein festgelegter Zinssatz gezahlt werden soll. Angehenden Immobilieneigentümern gewährt dies eine hohe Planungssicherheit. Ob eine kurze oder lange Zinsbindungsdauer vorteilhafter ist, was nach Ablauf der Frist geschieht und ob Sie den Vertrag vorzeitig kündigen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wer ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie aufnimmt, muss dem Kreditgeber, in der Regel der Bank, dafür Zinsen zahlen. Dabei vereinbaren Kreditgeber und Kreditnehmer vorab in einem Darlehensvertrag, wie hoch die Darlehenszinsen ausfallen und für welchen Zeitraum sie in dieser Höhe gezahlt werden. Der Begriff der Zinsbindung beziehungsweise Sollzinsbindung bezieht sich auf diese Laufzeit: Er gibt an, wie lange der vereinbarte Festzins gelten soll. Die Zinshöhe kann dann innerhalb des festgelegten Zeitraums nicht mehr geändert werden.

Für Bauherren und angehende Immobilieneigentümer bedeutet dies eine große Planungssicherheit: Sie können sich darauf verlassen, Monat für Monat den fest vereinbarten Zinssatz zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob das Zinsniveau am Markt schwankt. Typischerweise erfolgt die Festlegung der Dauer der Zinsfestschreibung in Fünf-Jahres-Schritten. Demnach werden also mindestens fünf Jahre. Viele Bauherren wählen eine Laufzeit von zehn bis zwanzig Jahren, doch auch eine deutlich längere Zinsbindung von 30 Jahren ist nicht unüblich. Kreditnehmer können ihre Immobilienfinanzierung also über einen langen Zeitraum hinweg mit hoher Sicherheit planen.

Wie lang die Zinsbindung dauern soll, wird zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer individuell vereinbart. Für Immobilienkäufer und Bauherren stellt sich somit die Frage, ob eine kurze oder lange Sollzinsbindung mehr Vorteile bringt. Pauschal lässt sich dies nicht beantworten, denn die optimale Laufzeit hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zinsentwicklung: Der wichtigste Aspekt, der bei Festlegung der Sollzinsbindung zu beachten ist, ist das aktuelle Zinsniveau am Markt sowie die Prognose für die zukünftige Zinsentwicklung. Sind die Zinsen aktuell sehr niedrig und steigen in den kommenden Jahren wahrscheinlich wieder an, ist es empfehlenswert, sich den niedrigen Zinssatz für einen langen Zeitraum zu sichern. Fällt umgekehrt das derzeitige Zinsniveau recht hoch aus und wird voraussichtlich in Zukunft fallen, kann es von Vorteil sein, den Sollzins nur für wenige Jahre festzulegen und anschließend neu zu verhandeln.

• Persönliche finanzielle Situation: Der Zeitraum der Zinsbindung hängt auch von den persönlichen Mitteln ab. Ist absehbar, dass die Baufinanzierung durch hohe Tilgungsraten in wenigen Jahren abgeschlossen werden kann, bietet sich eine entsprechend kurze Zinsbindungsfrist an. Dies ist allerdings eher selten der Fall. Viele Käufer und Bauherren bevorzugen eine niedrigere Tilgungsrate mit längerer Laufzeit. In diesem Fall ist es sinnvoll, über eine lange Laufzeit hinweg von einem möglichst niedrigen Darlehenszins zu profitieren.

Welche Dauer für die Zinsbindung vereinbart wird, wirkt sich auf die Höhe des Sollzinses aus. Generell gilt: Je länger der Zinssatz festgeschrieben ist, desto höher fallen die Darlehenszinsen aus. Da eine lange Zinsbindungsfrist oftmals in einer Niedrigzinsphase vereinbart wird und Bauherren somit über viele Jahre vom niedrigen Zinssatz profitieren, erheben die Banken dafür im Gegenzug einen Zinsaufschlag. Nichtsdestotrotz zahlt sich eine längere Zinsbindung in vielen Fällen aus, wenn der aktuelle Marktzins sehr niedrig ist.

Wenn das Darlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsdauer nicht vollständig zurückgezahlt wurde – was der Regelfall ist –, wird zur Begleichung der Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigt. Deren Konditionen werden neu verhandelt. Vor allem, wenn zuvor eine längere Niedrigzinsphase vorherrschte, steht hier das sogenannte Zinsänderungsrisiko im Raum: Es besteht die Gefahr, dass der Marktzins in der Zwischenzeit deutlich angestiegen ist und sich die monatlich zu zahlenden Raten somit schlagartig erhöhen. Um dieses Risiko zu minimieren, empfiehlt es sich, von vornherein eine längere Zinsbindung zu vereinbaren, sodass der Kredit schon während dieser Laufzeit zu großen Teilen abbezahlt werden kann. Dazu kann die Wahl einer hohen Anfangstilgung beitragen, durch die die spätere Restschuld und die darauf anfallenden Zinsaufwendungen geringer ausfallen.

Die Zinsbindung hat für einen fest vereinbarten Zeitraum Gültigkeit. Das heißt, die Bank kann die Darlehenszinsen zwischenzeitlich nicht einfach erhöhen. Doch was passiert, wenn der Darlehensnehmer den Immobilienkredit und damit auch die Zinsbindung vorzeitig kündigen will? Da auch der Kreditgeber von der Sollzinsbindung profitiert, indem sie ihm feste Zinseinnahmen sichert, verlangen Banken bei einer vorzeitigen Kündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann verhältnismäßig hoch ausfallen, sodass genau kalkuliert werden sollte, ob sich eine außerplanmäßige Kündigung finanziell lohnt. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Vertrag nach mehr als zehn Jahren seit der letzten Auszahlung des Darlehens gekündigt wird, da dann ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht. Die ausstehende Restschuld muss innerhalb von zwei Wochen beglichen werden.

Eine Vereinbarung zur Zinsbindung erlaubt es Immobilienkäufern und Bauherren, über einen langen Zeitraum hinweg sicher zu kalkulieren. Auch wenn der allgemeine Marktzins Schwankungen unterliegt, können Darlehensnehmer mit der fest vereinbarten monatlichen Rate planen. Erst zum Ablauf der Zinsbindungsfrist wird neu über die Konditionen der Anschlussfinanzierung verhandelt. In vielen Fällen, insbesondere bei niedrigem Ausgangsniveau der Zinsen, kann es sich daher lohnen, von vornherein lieber eine längere als kürzere Zinsbindungsfrist zu wählen.