Liegenschaftszins – so wird ein Immobilienwert berechnet

Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Bemessungsgrundlage für den Verkehrswert einer vermieteten Immobilie. Er hilft dabei, die Entwicklung des Immobilienwertes in der Zukunft zu prognostizieren. So bietet der Liegenschaftszins Verkäufern und Käufern von Immobilien gleichermaßen einen wichtigen Anhaltspunkt für ihre Kalkulation. In der Regel werden Immobiliengutachter herangezogen, um den Liegenschaftszins zu berechnen, wobei sie zahlreiche Faktoren einbeziehen. Mit einer vereinfachten Formel können aber auch Laien einen ungefähren Liegenschaftszins ermitteln.

„Liegenschaft“ ist der fachsprachliche Begriff für ein Grundstück. In der Praxis werden damit jedoch vor allem bebaute Grundstücke bezeichnet, die durch Vermietung Erträge erzielen beziehungsweise erzielen können. Die Definition umfasst alles von Mietshäusern bis hin zu Gewerbehallen.

Der Liegenschaftszins ist ein wichtiger Baustein der Immobilienbewertung. Mit dem Liegenschaftszins wird eine Prognose erstellt, wie sich die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie gegenüber dem Kaufpreis vermutlich verhalten werden. Daher hat der Liegenschaftszinssatz eine große Bedeutung für potenzielle Immobilienkäufer. Sie nutzen den ermittelten Zinssatz, um das Verhältnis von Risiko und Ertrag ihrer Investition einzuschätzen.

Bei der Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert ermittelt. Dieser berücksichtigt neben der aktuellen Marktlage die zukünftigen Entwicklungen des Immobilienwerts. Für dieses sogenannte Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszinssatz unerlässlich.

Der Liegenschaftszins wird in der Regel nicht bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern herangezogen, sondern spielt vor allem beim Kauf von Immobilien eine Rolle, die eine Rendite in Form von Miete einbringen sollen. Dies kann zum Beispiel bei Einzelpersonen der Fall sein, die eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten wollen. Aber auch finanzstärkere Investoren können so ein mögliches Risiko berechnen, wenn sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen. Der Liegenschaftszins kann zudem dabei helfen, Immobilien miteinander zu vergleichen und eine Kaufentscheidung zu treffen.

Um sich ein ungefähres Bild zu machen, kann der Liegenschaftszinssatz auch ohne die Hilfe eines Sachkundigen oder Immobiliengutachters berechnet werden. Dabei werden mehrere Faktoren ausgeblendet, die ein Gutachter zur Bewertung heranziehen würde. Die vereinfachte Formel zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes fokussiert sich auf die zentralen Werte des Jahresreinertrags und des Kaufpreises der Immobilie. Der Jahresreinertrag setzt sich aus den Nettomieteinnahmen abzüglich Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und ähnlicher Kosten zusammen. Für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes wird folgende Formel benutzt:

Jahresreinertrag x 100 ÷ Kaufpreis = Liegenschaftszins.

Wenn eine Immobilie beispielsweise bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro einen Jahresreinertrag von 15.000 Euro erwirtschaftet, sieht die Rechnung so aus:

15.000 x 100 ÷ 600.000 = 2,5

Der Liegenschaftszins liegt bei diesem Beispielgrundstück also bei 2,5 Prozent. Dieses Ergebnis ist jedoch nur eine ungefähre Annäherung an den tatsächlichen Wert. Sachkundige und Immobiliengutachter ziehen bei ihrer Berechnung deutlich mehr Variablen heran.

Die professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt zahlreiche Faktoren. Einen Eindruck davon vermittelt § 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hier werden mehrere Grundstücksmerkmale aufgezählt, die den Wert beeinflussen können. Zu ihnen gehören unter anderem:

• der Entwicklungszustand

• die Lagemerkmale

• die Ertragsverhältnisse

• die Größe des Grundstücks und seiner Bebauung

• die Qualität und der Zustand der baulichen Anlagen

• das Alter und die Restnutzungsdauer der Immobilien auf dem Grundstück

Unerlässlicher Faktor: die Lage der Immobilie

Insbesondere die Lage der Immobilie spielt eine große Rolle bei der präzisen Bewertung des Liegenschaftszinssatzes. Bei der Lagebewertung werden wiederum verschiedene Faktoren berücksichtigt. Dazu gehören beispielsweise die Verkehrsanbindung, die medizinische Infrastruktur und die wirtschaftliche Lage der Stadt. Laien können eine solch vielschichtige Immobilienbewertung kaum selbst durchführen. Dafür gibt es eigens ausgebildete Experten und programmierte Online-Tools.

Alter und Nutzungsdauer von Immobilien

Das Alter einer Immobilie hat großen Einfluss auf ihren Wert. Denn davon ausgehend berechnen Gutachter, wie lange die Immobilie noch genutzt werden kann und Erträge abwirft. Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Sanierungen, zum Beispiel im Zuge einer energetischen Modernisierung, können diesen Zeitraum verlängern.

Bei einem professionellen Gutachten werden diese und weitere Faktoren berücksichtigt und gewichtet. Sachkundige greifen dazu auch auf eigene Daten und Erfahrungswerte zurück, die der breiten Öffentlichkeit nicht zugänglich sind. Mittlerweile gibt es ein großes Angebot an Möglichkeiten, eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu lassen.

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Wegen der zahlreichen Faktoren, die den Liegenschaftszinssatz beeinflussen, lässt er sich nicht pauschal beziffern. Der Liegenschaftszins muss daher immer im Einzelfall berechnet werden. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlicht dazu regelmäßig Orientierungswerte. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes hängt weniger von den individuellen Gebäudemerkmalen ab als vielmehr von der Gebäudeart. So kommt der IVD für das Jahr 2021 unter anderem zu folgenden Daten:

Die angegebenen Orientierungswerte beziehen sich auf einen ausgeglichenen Immobilienmarkt. Regional kann es jedoch zu starken Unterschieden kommen. Dafür sind ebenfalls äußere Faktoren verantwortlich. Die Werte stellen also eine Annäherung dar, die eine professionelle Bewertung nicht ersetzen können.

Im ersten Moment erscheint es naheliegend, eine Immobilie mit einem möglichst hohen Liegenschaftszins zu kaufen. Denn hier sind die Renditechancen am höchsten. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass ein hoher Liegenschaftszins häufig auch mit einem hohen Risiko verbunden ist. Wenn es zum Beispiel häufiger durch gekündigte Mietverträge zu Mietausfällen kommt, können Vermieter bereits eingeplante Einnahmen verlieren. Sachverständige raten potenziellen Käufern eher dazu, Immobilien mit einem geringeren Liegenschaftszins zu kaufen. Immobilien mit einem niedrigen Liegenschaftszins sind besonders wertbeständig und bedeuten in der Regel ein geringeres Risiko. Am Ende bleibt die Risikoabwägung jedoch immer den Käufern selbst überlassen. Sie müssen Risiken und Ertragschancen gegenüberstellen und eine Entscheidung treffen. Um die genauesten Daten als Entscheidungsgrundlage heranziehen zu können, sollte man sich nicht auf persönliche Schätzungen verlassen, sondern eine professionelle Bewertung in Auftrag geben.