Was ist die Grundflächenzahl? Das müssen Sie wissen!

Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Dezimalzahl ausgegeben und beschreibt dabei das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahlen variieren häufig zwischen 0,1 und 1,0, wobei die Grundflächenzahl 1,0 für die komplette Überbauung des der Grundstücksfläche steht. Zur Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) bildet eine einfache Formel die Grundlage:

Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche zur Bebauung

In den seltensten Fällen wird eine Grundflächenzahl von 1,0 im Bebauungsplan angegeben. Eine komplette Überbauung der Grundfläche eines Grundstücks ist höchstens in Großstädten mit einer hohen Einwohnerzahl wahrscheinlich, um möglichst viel Wohnraum auf einer Fläche zu schaffen. Die meisten Städte und Kommunen in Deutschland versuchen, die Grundflächenzahl von 0,8 nicht zu überschreiten.

Sehr häufig sind die Grundflächenzahlen 0,4 oder 0,3 in den jeweiligen Bebauungsplänen zu finden, damit sich Grünflächen und Überbauung die Waage halten und gesetzliche Vorschriften hinsichtlich der Abstände unter Nachbarn eingehalten werden können.

Wird die Formel auf ein 500 Quadratmeter großes Grundstück angewandt, könnten Sie bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 eine Grundfläche von 200 Quadratmetern für die Überbauung des Grundstücks einplanen. Bei einer Grundflächenzahl von 0,3 dürften nur 150 Quadratmeter der Grundstücksfläche überbaut werden.

Bei der Planung einer Immobilie und ihrer Peripherie ist die Grundflächenzahl von großer Bedeutung. Dabei wird eine Unterscheidung zwischen Grundflächenzahl I (GRZ I) und Grundflächenzahl II (GRZ II) getroffen. Unter Grundflächenzahl I wird das Haus inklusive der Außenmauer, Terrassen, Balkone oder Kellerabgänge gefasst, während Garagen, Stellplätze für Fahrzeuge inklusive ihrer Zufahrtswege, Nebenanlagen wie Gartenhäuser oder Schuppen sowie Öltanks und baulichen Anlagen unter der Erde zur Grundflächenzahl II zählen.

Warum wird diese Unterscheidung bei Grundflächenzahlen getroffen? Auf Antrag der Bauherren bei den Städten und Gemeinden können die Werte jener Flächen um 50 Prozent überschritten werden, die unter GRZ II zu finden sind. Da sich die Grundflächenzahl in Bayern, Niedersachsen und den anderen Bundesländern unterscheiden können, ist eine Anfrage beim zuständigen Bauamt im Vorfeld empfehlenswert. Als Maximum kommt dabei häufig die Grundflächenzahl von 0,8 zur Anwendung.

Damit der Stellenwert von Grün- und Freiflächen innerhalb von Städten und Gemeinden nicht weiter absinkt, fällt der Grundflächenzahl eine hohe Bedeutung zu. In zahlreichen neu geschaffenen Bebauungsplänen wird genau abgewogen, wieviel Grundfläche am Ende überbaut werden darf. Dabei behalten die Planer nicht nur die ökologischen Aspekte im Blick, es muss auch ausreichend Platz zur Versickerung von Regenwasser vorhanden sein.

Für Verkäufer besitzt die Grundflächenzahl eine hohe Gewichtung. Je höher die Grundflächenzahl für ein Grundstück angegeben ist, desto wertvoller ist es. Gerade im urbanen Raum, in dem mehr Wohnraum geschaffen werden soll, erzielen Grundstücke mit einer hohen Grundflächenzahl von Jahr zu Jahr höhere Preise.

Als Käufer einer Immobilie kann die Grundflächenzahl ausschlaggebend für die Entwicklung des Umfeldes oder der Erweiterung des Hauses sein. Entscheidend ist dann, wieviel der Grundfläche schon vom Bestand überbaut wird und wie viel laut Grundflächenzahl noch frei planbar ist.

Die Grundflächenzahl sollte vom Besitzer keinesfalls unbeachtet bleiben. Eine Überschreitung der Nebenflächen (GRZ II) ist auf Antrag möglich, es handelt sich bei der Überschreitung der Grundflächenzahl II aber stets um eine Einzelfallentscheidung. Gehen Sie keinesfalls davon aus, dass Ihnen eine ähnliche Überschreitung der Grundflächenzahl erlaubt ist wie Ihrem Nachbarn. Sprechen Sie immer mit dem zuständigen Bauamt und reichen Sie schlüssige Pläne ein.

Im Zusammenhang mit der Grundflächenzahl (GRZ) kommen Immobilien- und Grundstücksinteressenten mit einem weiteren Parameter der baulichen Nutzung eines Grundstücks, der Geschossflächenzahl (GFZ) in Berührung. Diese wird ebenso wie die Grundflächenzahl im Bebauungsplan einer Gemeinde hinterlegt und gibt die Höhe eines Gebäudes an. Hier lautet die Formel:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche einer Immobilie

Der Wert für neu geplante Häuser bewegt sich in der Regel zwischen 1,0 und 1,2. Ähnlich wie bei der Grundflächenzahl kann es bei einzelnen Bundesländern Abweichungen geben. Alles weitere zur Geschossflächenzahl erfahren Sie in diesem Artikel.

Sowohl die Grundflächenzahl (GRZ) als auch die Geschossflächenzahl (GFZ) sind wichtige Instrumente der städtebaulichen Planung. Mit der GFZ können zu hohe Häuser verhindert werden, die unter anderem die Lichtverhältnisse auf den Nachbargrundstücken entscheidend beeinflussen würden.