Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern

Sie interessieren sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder möchten ein Reihenhaus erstehen? Dann sollten Sie sich unbedingt vorab mit dem Thema der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Bei uns lesen Sie, was eine Eigentümergemeinschaft ausmacht und welche Aufgaben und Rechte auf Immobilieneigentümer zukommen.

Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.

Als Käufer einer Wohnung werden Sie somit Miteigentümer an der ganzen Immobilie. Die erworbene Immobilie wird als Sondereigentum bezeichnet, während alle Teile des Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden, als Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden. Unter das Sondereigentum fallen unter anderem:

• Innen- und Zwischenwände (nichttragend)

• Innentüren

• Sanitäranlagen

• Heizkörper

• Fußbodenbeläge

• Wand und Decken

Unter das Gemeinschaftseigentum fallen unter anderem:

• Gebäude und Fassade

• Dach und Fundament

• Grundstück

• Treppenhaus

• Eingangstür

• Aufzug

• Keller

Wie groß Ihr eigener sogenannter Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum ist, ergibt sich aus der Größe der erstandenen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie und kann unter anderem beeinflussen, wie hoch Ihr Anteil an zukünftigen Sanierungskosten ist.

Die rechtliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Unter Umständen können Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht – auch Sondernutzungsrecht genannt – für Teile des Gemeinschaftseigentums wie Stellplätze oder Gärten innehaben.

In einer Teilungserklärung wird die Aufteilung einer Immobilie festgelegt. In dieser wird demnach geregelt, welche Räume und Bestandteile der Immobilie zum Sondereigentum zählen und welche als Gemeinschaftseigentum gewertet werden. Die Teilungserklärung muss zudem durch einen Notar beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Eine Teilungserklärung setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:

• Aufteilungsplan: In diesem sind Größe und Lage der Immobilie und deren Aufteilung unter den Eigentümern vermerkt.

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese legt fest, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Eine Eigentumswohnung zum Beispiel gilt als abgeschlossene Einheit.

• Gemeinschaftsordnung bzw. Hausordnung: Die Gemeinschaftsordnung regelt die gemeinsamen Rechte und Pflichten der Eigentümer wie Gartennutzung, Instandsetzung, Kostenverteilung und allgemeine Hausregeln. Die Gemeinschaftsordnung kann von den Richtlinien des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen und im Gegensatz zur Teilungserklärung verändert werden. Die Änderungen werden innerhalb der Eigentümerversammlung beschlossen. Wird keine Gemeinschaftsordnung erstellt, gelten die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes.

Laut Wohneigentumsgesetz ist jede Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu bestimmen. Er wird von der Gemeinschaft gewählt und kümmert sich um Aufgaben wie Nebenkostenabrechnungen, anfallende Reparaturen und Hausmeistertätigkeiten.

Innerhalb der Versammlung wird per Mehrheitsbeschluss über folgende Punkte entschieden:

• Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums

• Jahresabrechnung

• Sanierungspläne und bauliche Veränderungen

• Hausordnung

• Wirtschaftliche Planung und Sonderumlagen

Vor allem Sanierungsmaßnahmen und mögliche Instandhaltungen sind beliebte Themen innerhalb der Versammlung. Nicht immer sind sich die Eigentümer über die Notwendigkeit oder den Umfang der Maßnahmen einig. Während für Sanierungsmaßnahmen ein Mehrheitsbeschluss reicht, müssen Baumaßnahmen einheitlich beschlossen werden. Alle gefassten Beschlüsse sowie Ort und Zeitpunkt der Versammlung und die beteiligten Personen werden in einem Versammlungsprotokoll festgehalten.

Laut § 16 Abs. 3 WEG sind die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Höhe richtet sich grundsätzlich nach Größe der Wohnung oder der Personenanzahl. Die Heizkostenverordnung regelt Heiz- und Warmwasserkosten. Hinzu kommen Kosten für die Eigentümergemeinschaft wie das Verwaltungshonorar oder Rücklagen für Reparaturen. Zudem entrichtet jeder Eigentümer eine monatliche Vorauszahlung in Form eines Haus- oder Wohngeldes. Diese deckt innerhalb der Eigentümergemeinschaft anfallende Ausgaben, etwa für die gesetzliche vorgeschriebene Gebäudeversicherung oder die Haushaftpflichtversicherung. In der Regel werden die anfallenden Kosten in einem Jahreswirtschaftsplan aufgelistet, den die Hausverwaltung auf der Eigentümerversammlung präsentiert.

Möchten Eigentümer ihre Wohnung vermieten, dürfen sie nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Mieter zahlen lediglich die allgemeinen Kosten, zum Beispiel Kosten für die Müllbeseitigung, jedoch nicht die Kosten für die Eigentümergemeinschaft wie das Verwaltungshonorar. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist genau geregelt, welche Nebenkosten zu den Betriebskosten gehören.

Der Kauf einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses bringt nicht nur Rechte und Pflichten für die Wohnung, sondern für die gesamte Immobilie mit sich. Deshalb ist es wichtig, vorab die bestehende Eigentümergemeinschaft und ihre Historie kennenzulernen. So können Sie feststellen, was nach dem Erwerb möglicherweise auf Sie zukommt.