Baudenkmal: Das ist beim Erwerb und Besitz zu beachten

Unter Denkmalschutz stehende Gebäude finden sich in Deutschland überall. Sie sind Zeugnisse unserer Geschichte und der architektonischen Entwicklung von der Vergangenheit bis in die Gegenwart. Der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie ist deshalb für viele ein persönlicher Traum. Darüber hinaus ist das Eigentum eines Baudenkmals zu Vermietungszwecken als Kapitalanlage empfehlenswert. Doch ein denkmalgeschütztes Haus zu besitzen, bedeutet auch, besonders verantwortungsvoll damit umgehen zu müssen – das kann eine Herausforderung sein. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Als Baudenkmal werden alle Bauwerke bezeichnet, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Darunter fallen laut den Richtlinien des Denkmalschutzes baugeschichtlich wertvolle Gebäude oder Gebäudeteile, die in die Denkmalliste eingetragen sind. Sie stehen in der Regel für eine historische Epoche oder einen bestimmten Baustil und bilden deshalb ein wertvolles Kulturgut. Die örtliche Denkmalschutzbehörde regelt alles zum Schutz dieser Bauwerke und muss vor Sanierungen oder Umbauten eine Genehmigung erteilen. So soll sichergestellt werden, dass diese Gebäude dauerhaft erhalten bleiben.

Ist eine Immobilie durch einen Eintrag in die Denkmalliste einer Gemeinde als Baudenkmal ausgewiesen, sind an ihren Besitz einige Auflagen geknüpft. In der Regel erhält der Käufer eines solchen Gebäudes gleich eine Sammlung an Denkmalschutzauflagen zur neu erworbenen Immobilie dazu. Diese strengen Regelungen beziehen sich auf alle baulichen Maßnahmen, die der Eigentümer eventuell an dem denkmalgeschützten Haus vornehmen lassen will oder muss. Ziel der Auflagen ist es, dass der ursprüngliche Zustand des Bauwerks in optischer Hinsicht erhalten bleibt, während es in technischer Hinsicht den modernen Standards angepasst wird. Planen Sie, ein Baudenkmal nach dem Erwerb zu vermieten, profitieren Sie zudem von einer steuerlichen Begünstigung: Der Kaufpreis kann in diesem Fall mit 2,5 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Wer ein Baudenkmal besitzt und Umbauten plant, muss in jedem Fall zuerst die Zustimmung der örtlichen Denkmalschutzbehörde einholen. Sind die Baumaßnahmen aus Sicht der Behörde für den Schutz des Denkmals notwendig, können die dafür entstehenden Kosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei wird allerdings immer zwischen selbstgenutzten und vermieteten Gebäuden unterschieden:

• Selbstnutzung durch den Besitzer: Die Modernisierungskosten können über eine Zeit von zehn Jahren mit jeweils 9 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

• Vermietung der Immobilie: Die Modernisierungskosten können zunächst für 8 Jahre mit jeweils 9 Prozent pro Jahr und anschließend für weitere 4 Jahre mit jeweils 7 Prozent pro Jahr steuerlich abgesetzt werden.

Ein denkmalgeschütztes Haus hat seinen ganz eigenen Charme. Der Status als Denkmal verleiht ihm zusätzlich einen besonderen Wert und sorgt dafür, dass sich bei einem Wiederverkauf ein attraktiver Preis erzielen lässt. Ist das Haus zudem auch noch saniert worden und befindet es sich technisch auf dem neuesten Stand, können Besitzer noch einmal einen höheren Verkaufspreis ansetzen als bei unsanierten Baudenkmälern.

Zu beachten ist beim Verkauf eines Baudenkmals die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Damit ein zu schneller Umschlag von denkmalgeschützten Gebäuden verhindert wird, ist ein Wiederverkauf vor Ablauf dieser Frist mit Steuernachteilen verbunden – der Gewinn muss in diesem Fall versteuert werden. Befand sich das Bauwerk vor dem Verkauf hingegen für mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz, entfällt diese Steuerlast.

Für die Veräußerung eines Baudenkmals benötigen Sie – neben den üblichen Unterlagen für einen Hausverkauf – einige zusätzliche Nachweise. Diese sind:

• Vom Katasteramt: Ein Lageplan mit Auszügen aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis

• Vom Bauordnungsamt: Berechnungen zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zum umbauten Raum

• Vom Grundbuchamt: Sanierungsvermerke

• Vom Denkmalschutzamt: Denkmalschutznachweise

Der Besitz eines Baudenkmals kann eine tolle Sache sein. Doch Eigentümer oder Interessenten sollten sich darüber im Klaren sein, welche Verpflichtungen an diesen besonderen Immobilienbesitz geknüpft sind. Wer Freude daran hat, sich am Erhalt der heimischen Baugeschichte zu beteiligen und auch die nötigen Aufwendungen nicht scheut, kann sich mit einem solchen Schmuckstück der Architektur einen Traum erfüllen.